上周，美国人口普查局公布了2018年美国人口增长率估值，在2020年即将到来的美国人口正式普查之前，本次估值代表了一场对美国人口增长统计的临时演练。根据此次调查的结果，增长最快的美国城市也不足为奇，基本都在大家的预料当中：德克萨斯州的石油城休斯敦，犹他州的技术前沿城市，爱达荷州的博伊西，加利福尼亚州的几座知名的大城市不再赘述。当然，大量涌入使得加州的这些座城市的人口负担能力大受影响，不过这些都不会影响榜单本身排名靠前的评价。

但在这10个发展最快的美国城市中，佛罗里达州中部的两个城市被着重引文强调，这些蓬勃发展的地区已成为美国人口未来发展趋势的真实写照。其中一个是大奥兰多地区附近的Lakeland-Winter Haven，这是一个位于坦帕和奥兰多之间的城市区。以前，人们惯常会觉得这里是偏远的柑橘园产地，与真正的大城市相比，这里充其量只能算作郊区或者是乡村地区，不过到了今天，这里不断繁荣的发展预示着美国人口在地理意义上的分布转变。中佛州的大城市人口依然在增长，但是如果连中等城市都在不断蜕变成未来的明日之星，人们会逐渐感受到，自2008年大萧条以来，大都会区周边的中小城市群发展也已经出现了稳步向好的趋势。

正如布鲁金斯学会所指出的那样，美国的南部和西部地区城市随着美国目前【北部寒冷冰雪地带到南下热带】迁徙趋势的出现，这些地区的人口因此产生变化而逐渐膨胀，并且更多的反映出郊区化和向乡村地区扩张的特征。莱克兰-温特黑文（Lakeland-Winter Haven）是一个与波尔克郡（Polk County）边界重叠的城市区域，这里对于临近的不断增长的奥兰多大都会区而言，是一个相对生活性价比更好的区域，该地区的人口增长率目前为3.2％。

“坦帕和奥兰多之间的城市区域实质上也会成为一个大都市，这只是一个时间问题。”当地房地产开发商加勒特肯尼（Garrett Kenny）在福布斯杂志的一篇报道中写道，在增长潜力特别高的状态下，能够先人一步进入这个市场是开发商如何实现在这里取得商业大规模成功的关键。

本次美国人口增长调查中另一个表现抢眼的中佛州城市是大奥兰多地区附近的The Villages，去年人口增长率为+3.1％。可以说是中佛州又一个最成功并且最有影响力的潜力区域。The Villages是一个快速发展的非常高级的生活中心，在地理面积上，这里已经与纽约曼哈顿岛一样大。进入2019年，这座城市在4月的早些时候计划再购买8,300英亩土地进行扩建。这一切的一切可能预示着，“银发族海啸”（指退休的中老年人群）可能即将席卷中佛州区域的房地产市场。

2010年至2040年间，我们预测全美65岁以上人口将增长约90％。”弗吉尼亚大学人口统计研究员汉密尔顿伦巴德告诉Curbed。“在美国的一些地区，大部分人口增长将来自于退休人员。”

受到奥兰多地区大幅增长的推动，毫无疑问，佛罗里达州中部地区拥有全美最强的经济发展势头。根据美国劳工局的数据，仅奥兰多一地就成为美国人口增长第九快的地区，其人口自2010年以来增长了20％，这也是佛罗里达州中部为什么能够连续第四年成为就业增长率排名全美第一的部分原因。这些刺激了奥兰多地区房地产建设的狂热，目前，仅在奥兰多市中心就有超过100亿美元的基础设施建设项目和近10亿美元的土地开发项目。

把大奥兰多都会区、坦帕以及两个城市群之间的所有地带加总在一块，你将会获得一个已经拥有430万人口的大型区域，而且这个数字很快就将达到520万。在大奥兰多经济伙伴关系2030年的报告中，这片中佛州更大规模的都会区域将以每周1500人的增速不断扩张，这片区域包括了Polk County波尔克郡的一大片区域。这片地区目前变得更加种族多样化，之前，由于飓风玛丽亚带来的灾难性经济破坏，大量波多黎各人搬迁到佛罗里达州中部，使得这里在美国人口统计数据方面看起来越来越像一个国家维度的衡量——这其实是对佛州的一种赞誉。

新佛罗里达人的涌入将给环境、基础设施和道路带来巨大的压力 - 比如连接大奥兰多、坦帕两个城市的主要道路4号州际公路是一个大家都了解的交通阻塞点。此外，佛罗里达州的人口增长和多元化趋势可能使该地区成为2020年美国总统大选的政治主战场之一。成千上万的新移民会巩固佛州作为美国最大摇摆州的地位。

最近美国房地产开发的爆发式增长更多地还是经济衰退后的复苏，而不是房地产业本身的转变。Exurbs一词，定义为主要都市区边缘的区域，目前，全美的Exurbs都已经在蓬勃发展;，而根据华尔街日报最近的一份报告，全国房屋建筑商协会表示，2018年的美国郊区单户建筑面积比上年增长了近7％。

Polk County波尔克郡为这种郊区房地产发展提供了肥沃的土壤。该地区能够提供巨大的生活成本优势。目前，该地区在Zillow上观测到的房价中位数约为177,000美元。该地区的住房价格与收入比率（衡量住房成本与平均收入的比率）为2.79，远低于全国平均水平3.61。考虑到它的地缘位置优势——从Polk County大约开车一个小时可以到坦帕或者奥兰多，当地的房屋建筑商可以提供价格更加实惠的房屋给消费者。我们理解一个小时的车程虽然不是很接近，但是至少可以证明长途通勤是可以实现的。

这种对于地区发展的权衡有助于区域人口的品质化增长。自上一次美国人口普查以来，波尔克郡的人口增长了10.6％，超过了全佛州（9.6％）和全美国（4.7%）的增长率。根据Metrostudy，佛罗里达州中部地区的住房开建率在2018年同比增长27.5％。所有这一切都使得Lakeland成为Realtor.com2019年热房市场榜单的首位，网站上挂牌的房屋价值翻了一番，并且交易时间也在不断缩减。位于Lakeland的S＆D房地产服务公司的房地产经纪人Jason Brown告诉Realtor.com。这里的库存很少，还有买家在那里不断寻找合适的住房。很多人考虑住在离奥兰多比较近的地方，所以波尔克郡本身大量增长的人口来源很多是新进的退休人员。但现在，随着住房相关的商业活动反弹到2008年经济衰退前的水平，以奥兰多为代表的周边区域一起似乎有望成为中佛州经济增长的关键部分。

奥兰多都会区的超级发展态势

Lakeland和Villages都坐落在坦帕和奥兰多的发展区域内。特别是奥兰多，已经在迅速扩张。去年，奥兰多迎来60000个居民，这些人足以坐满整个体育场馆。根据美国经济分析局的数据，奥兰多城市人口自2000年以来增长了51％，几乎是全美人口增长的三倍！坦帕去年也有51,000名新移民入驻，不甘落后。连接两个城市的4号州际公路走廊一直在快速增长，许多新的产业带来新增招聘人数。

与此同时，该地区的经济也正在发生变化。旅游业曾经代表了奥兰多大都会区经济大蛋糕的最大一块：比如迪士尼即将推出的星球大战：银河边际主题馆以及乐高乐园等等，这些旅游产业在过去的四年带来了数十亿美元的收入，这些几乎可以向我们的读者们保证不会很快发生改变。但是奥兰多仍在使自己的经济结构日趋多样化，并且不断夯实自己的经济基础。奥兰多城市发展局的执行董事告诉我们，在过去10年，奥兰多都市天际线的密集程度翻了一番。

奥兰多即将推出的创意村Creative Village（之前的每周市场情报速递中有介绍），是一个占地68英亩的创意办公产业园区，拥有多功能商业和住宅单位。这里还有中佛罗里达大学和瓦伦西亚学院的分区校园，也将在今年2019年的秋季开放第一阶段的规划区域。与此同时，坦帕正在进行的耗资数十亿美元的Water Street项目，旨在重塑和重建该市的滨水区域。最近在迈阿密推出的私人高速铁路Brightline，也将在未来几年引入奥兰多到坦帕的路线。

虽然佛罗里达州的这一部分经济发展的未来看起来很光明，并且这种说法与我们过去所看到的发生在奥兰多都会区以及周边区域的情况非常一致：即以廉价土地和以汽车差旅为中心的规划建立的房地产繁荣，还有包括退休人员的涌入。但是，该地区的交通基础设施将会受到每年成千上万新进入劳动力市场的司机们的出行压力挑战。奥兰多都会区目前缺乏相对密集、交通友好、经济又实惠的公寓，这可能会使区域住房市场面临新的问题。根据美国低收入住房联盟的数据，奥兰多都会区目前每100个极低收入的租房者家庭只有13个可以获得经济实惠且可用的出租房屋。Indeed的首席经济学家Jed Kolko说，去年的数据显示，移民到奥兰多的居民主要不是由退休人员所驱动的，平均而言，奥兰多都会区的人口比佛罗里达州的许多其他地方都要年轻。

像The Villages这样的总体规划社区是美国婴儿潮一代人口老龄化对整个国家的一个影响。根据哈佛大学住房研究联合中心《2015-2035年预测人口增长率：老年人住房的预测和影响报告》，未来20年，80岁以上的美国人数将增加一倍，从600万增加到1200万。到2035年，三分之一的美国家庭将由65岁以上的人组成。

佛罗里达大学经济与商业研究局的研究人口学家Rich Doty告诉奥兰多卫报，The Villages的情况已经彻底改变了。在1970年，该地区年龄的中位数约为30岁。到2020年，预计约为67岁。

The Villages为不断增长的客户提供了很多社交选择。该地区拥有50多个娱乐中心和大约2,500多个俱乐部和团体，还提供40多个高尔夫球场，马球竞技场和众多特别活动的场所。123,000名居民中的大多数人都可以使用定制的高尔夫球车。

佛罗里达州中部的繁荣已被预测。新工作和经济适用房为地区集中发展和不断上涨的住房成本提供了一个受欢迎的解决方案。城市发展的故事虽然在不同的环境中具有不同的特征，但往往结局与以往没有太多变化。以史为鉴，投资奥兰多!

消息来源：CURBED

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